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圈地疑云中的长沙北辰:半年净赚8亿元,曾以天价拿下李嘉诚没拿的地

圈地疑云中的长沙北辰:半年净赚8亿元,曾以天价拿下李嘉诚没拿的地

▲图为位于湘江和浏阳河交汇处的北辰三角洲夜景。

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撰稿/湘财Plus  统筹/湘财网

近期,长沙的房地产圈里发生两起轰动事件。一起是长沙业主赴港怒怼地产女富豪,直斥龙湖在长沙等于维权,另一起则是被称为天王之一的北辰三角洲,因违规圈占1700平方米绿地,被数百名业主集体上门投诉。

对比明显的是,面对来自舆论的压力,龙湖很快认怂并向业主道歉,北辰却至今都未与业主面对面沟通,而将责任全部推脱给政府单位。

今年是北辰实业进入长沙的第12个年头,靠着湘江和浏阳河交汇处的这块地,这两年北辰母凭子贵,不仅业绩亮眼,而且名声在外。长沙北辰董事长曾劲曾说:长沙呼唤与城市崛起同步的顶级商务能量场,北辰三角洲是最有可能的一个城市标签。

然而这两年,北辰三角洲得罪业主的事儿还不少,如今因圈占绿地再次将拒业主之门外,这可不是开发商应有的服务态度和明智之举。

深陷圈地疑云 业主怒推铁栏

据长沙多家本地媒体报道,北辰三角洲因侵占小区1700平方米绿地,深陷圈地风波。8月25日,北辰三角洲的准业主欲与开发商沟通,不料营销中心大门紧锁,多名保安守在门口,连记者也无法入内。

开发商的无作为激怒了业主,多人徒手将部分圈地的铁栏杆直接推倒。“是我们的地,为什么要圈起来,我们为什么不能用。”有女业主情绪激动,称绿地位于小区红线范围内,围栏的存在形成了事实上的侵占。

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▲图为被愤怒业主们徒手推倒的铁围栏。

然即便是围栏被推倒,北辰方面也未有人出面,电话拒绝承认系自己所建,态度强硬不愿与业主沟通,将锅甩给了政府单位。北辰在这场集体投诉中到底有没有问题?至少长沙规划局的陈姓工作人员表示,围栏未批就建,确实存在违规。

此次风波并非北辰三角洲的首次,早前6月也曾爆发过一次集体投诉事件,涉及公摊面积大、绿化率低等问题,而在长沙市的市长信箱,北辰三角洲这些年被投诉的问题更是不少,阴阳合同、销售欺骗、偷工减料、虚假宣传、群租泛滥……

不得不承认的是,尽管北辰三角洲负面不少,却挡不住买房者的脚步,北辰也因此连连造出轰动的抢房新闻。但症结不除,终将病入膏肓。

半年净利超8亿元 财大气也粗

北辰三角洲有什么底气闭门拒客?从它给母公司创造的贡献或许可窥见一二。8月22日,长沙北辰的母公司北辰实业公布2019年上半年业绩,营收85亿元,同比增长56%,归母净利润12.85亿元,同比增长超过101%。值得注意的是,去年全年北辰实业的净利润也才11.9亿元,今年半年就已超过去年整年。

北辰实业能取得翻倍式的赚钱效应,最大功臣非长沙北辰三角洲莫属。湘财Plus梳理了北辰实业4家子公司半年的经营情况,4家公司分别位于长沙、合肥、苏州以及北京,其中赚钱最多的是北辰三角洲,营收43亿余元,净利润8.11亿元。

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▲北辰实业子公司经营情况。单位:亿元 制图/湘财Plus

根据上述数据计算可知,长沙北辰三角洲的营收占母公司营收的比例超过50%,净利润占比更是超过63%。独自撑起了母公司的大半边天,财大了,也难免北辰三角洲会气粗。

曾以天价拿下李嘉诚没拿的地王

时间回溯到12年前。2007年5月,78.52万平方米的长沙新河三角洲首次以中国第二地王的身份曝光,当时仅次于广州亚运村地块。当时的报道显示,李嘉诚旗下的香港和记黄埔集团也曾参与竞拍,不过被指态度不温不火,全程陪跑退出。

北辰实业缴纳10亿元保证金后,联手北京城开以92亿余元的天价拿下地王。不过这代价也够狠,成交价超过挂牌价格整整1倍。为了拿下新河三角洲,有传言北辰还动用了前任高层领导的亲属当说客。

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▲北辰三角洲此前的规划图。

北辰天价拿地之举当年被视为惊人、疯狂,以至于一度传出北辰要放弃10亿保证金退地。2010年,蛰伏3年的北辰高调宣布入市,北辰三角洲正式亮相,在当时是长沙乃至全省规模最大、配套最全的高档楼盘。

入市至今9年,长沙北辰当时的惊心选择已成为摇钱树。湘财Plus梳理发现,2012年至2019年上半年,长沙北辰合计贡献32.35亿元的净利润,占北辰实业近8年来总净利润的48.6%。数据还显示,长沙北辰的净利占比常年高居不下,2017年最高时曾超过83%。

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▲长沙北辰净利润及占比情况,单位:亿元 制图/湘财Plus

隐忧浮现 卖房的好日子不多了

不过,入长十几年后,长沙北辰的隐忧也开始浮现。

北辰实业的业绩对北辰三角洲极度依赖。2019年上半年,北辰三角洲的营收贡献占北辰实业超过50%,为历史新高,但2018年占比只有6.47%,而往前三年均超过40%,2018年的急刹车造成北辰实业整体营收增长率被拉低至只有15.52%。

房地产行业存在跨周期结算的特性,这往往给了一些地产公司调节利润的空间。对比2018年和2019年上半年,长沙北辰营收增长率达到惊人的274.55%。这种奇怪的现象在2017年的净利润上也有发生,当年长沙北辰净利润9.56亿元,增长率达216.56%,占北辰实业的83.86%。长沙北辰业绩忽高忽低,令人匪夷所思,如果是有意调节利润,意欲何为仍待北辰解释。

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▲长沙北辰营收、增长率及占比,单位:亿元 制图/湘财Plus

另一个数据值得注意,截至6月30日,北辰三角洲的预售比例已高达91%,累计开工面积445万平方米,占总建筑面积的比例超过85%。根据规划,北辰三角洲整个项目将于2020年全部完成,这意味着靠卖三角洲上的楼吃饭的时间不多了。

房卖完了,但物业仍在。湘财Plus了解到,和早期将物业交于专业公司不同的是,北辰三角洲如今多数区域的物业都给了自己的关联公司,而这将是一大笔持续的现金流。

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▲建设中的北辰三角洲,资料图

作为长沙房地产界的天王之一,北辰三角洲曾豪言要与长沙同步崛起,成为长沙的城市标签,但集体事件多发,甚至闭门拒客,这对北辰来说,并不是舆论中的明智之举。

更何况,北辰居高不下的房价引来的也是相对高端的业主,这部分业主掌握的社会资源发动后,给北辰的形象带来的只有更大的破坏,更别说城市名片。

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